“二线城市”是哪些城市？

    二线城市这一说法的兴起有些叫人摸不着头绪，没见着有人堂堂正正的做个界定，这样的说法已经在房地产届广泛流传起来，但是对于相当一部分人来说，问问他二线城市是哪些城市 ，二线城市和一线城市、三线城市之间是怎样的划分标准，根本就说不明白。有好事者来“摆渡”或者“孤狗”一下，说法就更五花八门了。

     举几个例子：

     ——某零售企业：指省会城市、直辖市和单列市。

     ——某电信企业：指市辖区总人口数在100万到1000万之间的城市。

     ——某珠宝企业：指省会城市或中级城市。

    房地产届的王石和赵晓也曾就划分标准发表过意见，王石说是与经济总量相关，赵晓认为均价相同的可能是一类城市。世联公司内部也讨论过这个问题，我们认为一线、二线的划分其实并不能真实地反映城市的房地产市场特点，专业上还是比较喜欢用“城市群”来考虑问题。

    要想搞清楚二线城市，首先得定义好“一线城市”，就是中国最核心的那些城市经济体，深圳、北京、上海和广州。这四个城市无论在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度，还是由此派生出来的需求、价格、市场秩序等各个方面都有高度的趋同性，和其他城市的差距是全方位的。

    而“二线城市”就没有那么明确的定义，他们往往是某个区域（城市群）的辐射重点。 比如大连之与东北，成都之与西南，杭州之与长三角，天津之与环渤海，青岛之与山东半岛等等。即便是在上述提到的区域内，有影响力和辐射力的城市也绝不是唯一的，像南京、武汉、沈阳、济南、合肥等等也被归入二线城市。尽管在个别城市的归属上不同的人有不同意见，房地产界大体上是认可这样一个划分的。

    “二线”等同于二流吗？

    中国汉字的“二”字似乎天然就和二流、次级相关联，所以很多对二线城市的讨论想当然和水平挂上了钩，比如有人认为相对于一线城市，二线城市的房地产市场不够成熟、开发商水平不高、消费者购买力有限等等。这显然是错误的。

    在房地产营销届有“五极”的说法，除了四个一线城市，二线城市成都的房地产营销策划水平也很高，位列五极。二线城市也有很多非常优秀的开发企业，比如重庆龙湖；二线城市的项目和产品也有很多成功的经典案例，比如阳光100的一系列项目。

    二线城市的当地企业会怕一线大佬们的进入吗？也未必。世联曾经代理万科在中山的假日风景项目，万科产品的高级白领定位就不符合中山当地的消费者构成，销售在开始阶段遇到了很大的问题。世联近些年为很多一线城市的大开发商提供了异地项目的服务，他们都经历一个转型的过程，去适应当地的情况、当地的市场，这个阶段是相当痛苦的。所以说，在房地产这个地域性非常强的行业里，“一线”不能代表普适规律，“二线”也绝不是落后。

    “二线城市”的出路何在？

    我们发现，从任何一个单一的标准去研究二线城市的特征，以期能找到在二线城市普遍适用的房地产运作规律，总是能找出证明假设错误的特例。那么结论自然就是二线城市没有这种所谓的普遍规律，多样性是一个显著的特点。

    首先从经济发展水平来看，我们拿大连和合肥做个比较，大连是全国15个副省级城市之一，其综合GDP增长、综合生产率和综合就业增长甚至超过了许多省会城市，城市的年人均收入11934元；而合肥是省会城市，但是其GDP在2005年比大连少了接近三分之二（853：2290），人均年收入8610元。经济发展水平和收入的差异必然带来房地产价格的差距，2005年两个市场的均价差了将近2000元/平方米。

    从消费偏好看，各个城市的主导经济孕育出了一批高端消费者，他们的职业构成各有特色，南京是“知识型”，青岛是“能源型”，浙江是“工厂型”，大连是“贸易型”，理所当然的，他们对与居住产品的喜好是完全不同的，相同的项目在不同城市里遭遇不同的结果是必然的。

    从人文环境看，与一线城市外来移民多并且构成相当大的住房消费人群的情况不同的是，二线城市的本地居民往往是住房消费的主力军，相应的，文化、习惯等软环境是五花八门的。在房地产投资者进入二线城市的过程中就出现了完全不同的命运。成都、南京、重庆等二线城市被温州炒房团判断认为城市房价被低估，有较大上升空间而进入，短期内房价都有明显上涨。而福州却是温州炒房团在全国为数不多的兵败之地。福州的人均居住水平在全国各大城市位居前列，近80％的居民已拥有自己的住房。炒房团赖以获利的租金和二手房转让价格难以得到相应的支撑。

    实际上，我们所说的“二线城市”并不是一个科学的分类或者说概念，随着全国房地产市场的发展和变化，这个概念的范畴也是不断变化的，今天的三线城市明天或者在某个场合下就成了二线城市，更有类似“准二线城市”这样的模糊概念混淆进来，去研究什么规律、谈论什么共性都是费时费力又没有实际意义的事，不如就因地制宜，既然多样性是二线城市的特征，那么房地产发展的理性选择就是以强化区域特征为主。

    二线城市的出路就在于此。