一、危机之后，小就是好！

    如果假定房地产“泡沫”真的破灭，那末单从户型面积来说，大好还是小好？这让我想起了深圳1993年之后的情形，相信目前大多数地产业中人士还没有经历一次真正的灾难，一谈泡沫都觉得是那一场风花雪月的事，已经离我们远去了，当然我也不认为现在是93年的前夜，之所以探讨危机是想验证一下在各种情况下，小户型的市场特征。

    假定：
    A.中央严控资金的流动性泛滥，提高准备金门槛；
    B.像当年民间传颂的“朱鎔基真NB，一年加了七次息”；
    C.干脆拿出九十九口棺材，准备给政府和银行官员。

    那么93年之后的情形就是：
    A.所有投资与投机者都退场；
    B.大部分开发企业资金流出现问题；
    C.银行不良资产大幅增长。

    这时候谁在买楼？什么多次置业者，什么超前置业都将不存在，只有拍卖行的公告几乎天天告诉我们行情在江河日下。

   世联是93年开始代理卖楼的，真正让我们能生存下来的就是小户型，就是散落在深圳各楼盘、各栋楼之中的不超过80 m2的房子。

   而真正付钱给我们的，就是那些同样散落在城市各个地区的用家：新移民家庭、小两口结婚和新兴企业（当时是call台）的员工宿舍。

    我们一直说房地产的真实需求很大，最真实的应该是居住需求很大，居住和购房是两码事，危机一来就不用争论了。

    我们一直都特别喜欢有钱人，因此越来越多项目号称专门给这帮人盖的。93年之后，有钱人全跑光了，支撑市场与我们共度艰难的反而是普通老百姓。

    小户型主导市场复苏，这一局面突出体现在94、95、96、97，当时世联代理的一大特色就是提笔将大户型改小。

二、房价高到一定程度时，小就是好！

    中国房地产模式基本上是从香港模式演化的，高地价与高房价是香港房地产市场的基本生态特征。我们与香港的区别目前是：

    A.香港的公共房屋（居屋——安居工程以及公屋——廉租屋）的总量和增量都占到总供应量的一半，我们目前的增量中公共房屋占的比例太少；
    B.我们的房价比香港低很多，深圳比香港大约是四分之一不到；
    C.我们的户型则要比人家大得多。

    关于户型面积分类，我们现在是90 m2，去年是120 m2以下叫做普通户型，本人觉得略显粗糙，我们看一看香港是怎么分的：